소위 ‘부동산 공화국’이라 불리는 대한민국. 정부가 부동산대책을 내놓고는 있지만 복잡해진 세금정책에 평범한 납세자는 고민만 늘어간다. 더욱이 재개발·재건축 대상 주택의 세금문제는 난제 중의 난제. 조합원의 권리 해석부터 주택 구분에 따른 세금계산까지 고려할 점이 한두 가지가 아니다.

 

이에 부동산 전문 김예림 변호사와 양도세 대가로 이름난 안수남 세무사, 장보원 세무사가 힘을 합쳐 해법서를 펴냈다. 최근 출간한 책 ‘재개발 재건축 권리와 세금 뽀개기’는 조합원들이 직면할 수 있는 세금문제를 문답 형식으로 정리한 길잡이다.

 

저자들은 책에서 재개발·재건축 절세 방안은 물론, 조합원의 입주권과 분양권 취득·양도 등을 둘러싼 세금계산 시 유의해야 할 사항을 꼼꼼하게 다뤘다. 뿐만 아니라 주택을 상속할 때 적용받을 수 있는 비과세 특례에 대해서도 다양한 상황을 들며 방향을 제시했다.

 

재개발·재건축 사업에 투자할 때 특히 고려해야 할 양도·취득조건과 비과세 적용 사례들을 검토해 봤다.

 

재개발·재건축 절세, 핵심은 ‘타이밍’

 

양도일을 정할 때는 주택 가격의 9억원 이상·초과 여부와 관리처분계획인가 시점 전후의 상태 변화를 고려한다. 특히 장기보유특별공제 계산시 주택은 전체 양도차익에 대해 적용하지만, 입주권은 관리처분계획인가 후 양도차익에 대해서는 공제를 받을 수 없으므로 세부담이 늘어날 수 있다.

 

또한 관리처분계획인가일까지 보유기간이 비과세 요건을 충족하지 못했다면 인가일 이후 양도하는 것이 유리하고, 일반적인 양도소득세가 과세되는 경우에는 통상 인가일 이전 양도하는 것이 낫다. 권리가액이 낮게 산정됐을 때도 양도차익이 적어지므로 인가일 전에 양도하는 것이 이득이다.

 

다주택자로서 중과세 대상인 경우에는 입주권 상태로 양도하는 것이 유리하다. 입주권은 다주택자의 중과세 대상 주택 수에는 포함되지만, 입주권을 양도할 때 중과세는 적용되지 않는다. 종전부동산에서 발생한 양도차익에 대해서도 장기보유특별공제를 받을 수 있다.

 

양도가액이 동일하다면 일반적으로 신축아파트로 사용승인이 난 이후 양도한다. 입주권 상태에서 입주권에 대한 양도차익은 장기보유특별공제를 받을 수 없지만, 신축아파트는 보유기간 중 발생한 양도차익 전체에 대해 공제받을 수 있다. 단, 다주택자 중과세 대상인 주택은 해당되지 않는다.

 

취득 시기는 일반적으로 신축주택보다 입주권으로 취득하는 것이 불리하나, 기존 1주택자가 본인이 거주할 목적으로 취득한다면 입주권을 취득하는 것이 유리하다. 주택으로 취득하면 일시적 2주택 비과세만 적용되지만, 입주권으로 취득하면 일시적 1주택+1입주권 비과세 및 종전주택 비과세를 적용받을 수 있기 때문이다.

 

‘다가구주택’ 투자한다면 등기부터 꼼꼼히 보자

 

재개발 구역에 있는 다가구주택에 투자하기 전에는 등기부와 건축물대장에 ‘다세대주택’이 아닌 ‘다가구주택’으로 되어 있는지 확인해야 한다. 다세대주택은 특별한 경우에만 세대별 입주권이 나오지 않지만, 다가구주택은 특별한 경우에만 세대별로 입주권이 나온다.

 

다음으로는 건축허가를 받은 시점과 지분등기·구분등기의 접수일이 모두 1997년 1월15일 이전인지 확인할 것. 만약 단독주택이라면 건축허가를 받은 시점은 1990년 4월21일 이전, 지분등기 또는 구분등기 접수일은 1997년 1월15일 이전이어야 한다.

 

상속 주택 2채 이상이면 ‘선순위’ 고려해야

 

상속주택 특례규정 비과세는 일반주택을 먼저 양도해야 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 만약 상속받을 당시에는 일반주택이 없었는데 주택을 상속받고 난 뒤 일반주택을 취득했다면 비과세를 적용받을 수 없다. 또한 주택을 상속받을 당시 피상속인과 같은 세대를 구성했거나 세대원인 본인이 상속 이전부터 1세대 2주택자였어도 비과세 예외대상이다.

 

그러나 동일세대원 간의 상속이라도 각각 1주택을 소유한 부모·자녀 등이 세대를 달리해 거주하다가 부모님의 연로 등 동거봉양으로 합가한 뒤 상속이 이뤄졌다면 비과세를 받는다.

 

1주택을 여러 명에게 상속하면 공동상속주택이 된다. 공동상속주택의 최대지분권자는 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 보고, 소수지분권자는 당해 소유한 것으로 보지 않는다. 따라서 소수지분권자는 보유한 1주택을 양도할 때 비과세를 받을 수 있다. 단, 소수지분권자도 공동상속주택이 2채 이상이거나 일반주택을 지분으로 가지고 있다면 지분을 1주택으로 계산하니 유의해야 한다.

 

상속할 주택이 2개 이상일 때는 피상속인이 가장 오래 소유한 주택을, 소유기간이 같다면 가장 오래 거주한 주택을 ‘선순위 상속주택’으로 정해 특례를 적용한다. 만약 부모가 서울과 지방에 각각 25억원, 1억원 주택을 보유하고 있다면 서울의 부여한 주택이 선순위가 되도록 사전에 매각·증여 등 준비를 해둘 필요가 있다.

 

주의할 점은 1세대 다주택 양도세 중과세를 판단할 때는 상속개시일부터 5년이 경과하지 않은 상속주택에 한해 특례를 적용한다는 점이다. 또한 보유기간 2년을 계산할 때는 동일세대원이 아닌 상속인은 상속개시일부터 2년 이상 보유해야 비과세를 받을 수 있다.

 

다주택자의 장기임대주택 비과세

 

다주택을 보유한 사람이 거주 주택 외 나머지 주택(임대개시일 현재 수도권 기준시가 6억원·수도권 외 3억원 이하)을 주택임대사업자로 등록하고 사전 또는 사후에 임대기간 5년을 채우면 1세대 1주택 비과세 판단시 보유주택 수 계산에서 제외해 준다. 즉, 주택이 아무리 많아도 거주주택을 양도할 때 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있는 것이다

 

또한 장기임대한 주택을 양도할 때도 임대기간 6년째부터는 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있다. 단, 이는 2018년 3월31일 이전 임대등록 후 임대개시한 주택만 해당된다. 특례를 적용받는 거주주택은 2년 이상 보유하면서 2년 이상 실제 거주한 사실이 있어야 하며, 과거 2년 이상 거주한 사실이 있다면 양도 당시 거주할 필요는 없다.

 

일시적 2주택과 장기임대주택을 중복 적용해 양도세 비과세 혜택을 받을 수도 있는데, 이는 매매가액 9억원까지다. 게다가 9억원이 초과하는 양도주택이 조정대상지역 내에 있다면 1세대 3주택자에 해당해 중과세 대상이 되고, 공제 혜택도 배제된다.

 

거주주택 비과세와 관련한 장기임대주택은 구청에서 4년, 8년 의무등록한 것과 무관하게 5년 이상 의무임대를 해야 하고, 이를 위반할 경우 비과세된 양도세를 추징당하게 된다. 또 제도 남용을 막고자 2019년 이후 취득하는 주택에 대해서는 평생 1회만 거주주택 비과세를 받는 제한규정이 생겼으니 유념해야 한다.