1세대1주택자 특례 적용대상
종합부동산세 합산배제·과세특례 대상 부동산을 보유하고 있는 납세자들은 오는 16일부터 내달 4일까지 합산배제 및 과세특례를 신고(신청)해야 한다.
임대주택, 사원용주택, 주택신축용 토지 등은 합산배제 신고 시 과세대상에서 제외되며, 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 및 부부 공동명의 주택은 특례 신청 시 1세대 1주택자 혜택을 적용받는다.
특히 올해는 기본공제금액이 개인은 6억원에서 9억원으로, 1세대1주택자는 11억원에서 12억원으로 상향돼 부부 공동명의 특례를 통해 1세대 1주택자 적용을 받는 것이 오히려 불리할 수 있다.
다음은 11일 국세청이 밝힌 과세특례 신고(신청)관련 주요 Q&A이다.
[부부 공동명의 특례 관련]
- 부부 공동명의 1주택자 과세특례 적용 시 납세의무자를 판단하는 기준이 무엇인지?
"부부 중 지분율이 큰 자가 납세의무자이나, 지분율이 동일한 경우에는 납세자가 납세의무자를 선택할 수 있다. 지분율 판단 기준은 공부상 면적이 아니라, 주택과 부속토지분의 공시가격 합계액 중 부부 각자의 지분 공시가격이 차지하는 비율이다."
- 부부가 주택과 부속토지를 나눠 각각 소유한 경우에도 부부공동명의 1주택자 과세특례 신청이 가능한지? ☞ (사례) 단독주택: 주택 지분(남편 100%), 부속토지 지분(아내 100%)
"주택과 부속토지를 나눠 보유했더라도, 다른 세대원이 주택을 보유하지 않은 경우에는 부부 공동명의 1주택자 과세특례를 적용받을 수 있다."
-부부 공동명의 1주택과 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우 부부 공동명의 1주택자 과세특례 신청이 가능한지?
"과세기준일 6월1일 현재 부부가 공동으로 1주택만을 소유하고 다른 세대원이 주택을 소유하지 않은 경우에 부부공동명의 특례 적용이 가능하다. 부부 공동명의 1주택의 납세의무자가 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우에도 종부세법 시행령 제5조의2 제2항에 따라 1세대 1주택자 특례 적용이 가능하다. 납세의무자는 지분율이 큰 자로 지분율이 동일한 경우에는 선택할 수 있다. 다만 납세의무자가 아닌 배우자가 공동명의 1주택 외에 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우에는 1세대 1주택자 특례 적용이 안된다."
-자녀와 공동으로 1주택을 보유한 경우 공동명의 1세대 1주택 특례를 적용 받을 수 있는지?
"공동명의 1세대 1주택 특례는 부부로 한정하며, 자녀와 공동명의로 1주택을 보유한 경우는 특례를 적용 받을 수 없다."
[일시적 2주택 등 1세대 1주택자 특례 관련]
-일시적 2주택 특례를 적용 받기 위해서는 이사할 집을 언제 사야 하는 것인지?
"일시적 2주택 특례와 관련해 양도소득세의 경우와 달리 종전주택 보유기간에 대한 제한은 없다.양도소득세는 종전주택 취득일로부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득해야 한다."
-2023년 4월10일에 취득한 신규주택에 대해 1세대 1주택자 특례를 신청한 경우 종전주택 처분기한은 언제까지인가?
"매년 과세기준일(6월1일)을 기준으로 처분기한(3년) 경과 여부를 판단하므로, 종전주택 처분기한은 2026년 6월1일이다. 즉, 납세자가 신규주택을 취득한 날부터 3년이 지난 후 최초로 도래하는 과세기준일(6월1일) 이전에 종전주택을 처분하면 된다. 이후에도 종전주택을 보유하는 경우에는 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징한다."
-상속주택을 여러 채 소유하고 있는 경우에도 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는 것인지?
"주택을 여러 채 상속받은 경우에도 법적 요건을 갖춘 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있다.
* 상속을 원인으로 취득한 주택으로 아래 어느 하나에 해당하는 주택
㉠ 상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 주택
㉡ 상속지분이 전체 주택 지분의 40% 이하인 주택
㉢ 상속받은 주택 지분에 해당하는 공시가격이 수도권 6억원, 수도권 밖 3억원 이하인 주택"
-상속받은지 5년이 지난 후 수도권 소재 주택의 공시가격이 6억원을 초과하는 경우 5월31일까지 일부를 처분해서 6억원 이하가 되면 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는지?
"1주택자가 상속받은 주택의 일부를 처분(양도·증여 등)해 과세기준일(매년 6월1일) 현재 상속지분율에 상당하는 공시가격이 6억원(수도권 밖 3억원) 이하가 되면 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있다."
-상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 경우에도 지분율(40%)이나 공시가격 요건(6억원(수도권 밖 3억원))을 충족해야 하는것인지?
"상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 모든 상속주택은 1세대 1주택자 특례 적용 대상이 된다.
상속개시일로부터 5년이 경과한 상속주택의 경우에도 ①상속주택의 지분율이 40% 이하이거나, ②과세기준일(매년 6월 1일) 현재 소유 지분율에 상당하는 공시가격이 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하인 경우 특례 적용 대상이 된다."
-피상속인이 일부만 소유하던 주택을 상속받은 경우, 1세대 1주택자 특례 적용 기준인 ‘지분율 40% 이하’는 상속받은 지분의 40%인지 아니면 전체 주택의 40%를 의미하는 것인지?
"‘1세대 1주택자 특례’의 적용 기준인 ‘지분율 40% 이하’의 의미는 상속받은 지분의 40%가 아니라 전체 주택에서 상속받은 지분이 차지하는 비율이 40% 이하인 경우를 말한다. 예를 들어 피상속인이 50%를 소유하던 주택을 상속인 2명이 각각 50%씩 상속받은 경우 상속주택 지분율은 25%이므로 1세대 1주택자 특례가 적용 가능하다."
-6억원(수도권 밖 3억원) 이하의 주택을 상속받으면 5년이 지나도 계속 종부세 특례를 적용받을 수 있는 것인지?
"상속개시일로부터 5년이 경과하더라도, 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 소유 지분율에 상당하는 공시가격이 6억원(수도권 밖 3억원) 이하이거나 지분율이 40%이하인 경우 ‘1세대 1주택자 특례’를 적용받을 수 있다."
-상속주택에 대한 1세대 1주택자 특례와 세율 적용시 주택수 계산 특례는 어떻게 다른 것인지?
"상속주택에 대한 2가지 특례 모두 동일한 법적 요건을 갖추어야 특례가 적용된다. 다만, 1세대 1주택자 특례는 1주택자만 신청 가능하나, 세율 적용시 주택수 계산 특례는 1주택자가 아니더라도 신청 가능하다. 상속을 원인으로 취득한 주택은 ①상속개시일로부터 5년 이내, ②지분율 100분의 40 이하, ③지분율에 상당하는 공시가격이 6억 원(비수도권의 경우 3억 원)이하 중 하나를 충족할 경우 특례가 적용된다. 1세대 1주택자 특례는 1주택자가 법적 요건을 갖춘 상속주택을 보유하고 특례를 신청하는 경우, 기본 공제(12억) 및 연령·보유기간에 따른 세액공제를 적용받을 수 있도록 하는 제도다. 다만, 상속주택에 해당하는 과세표준에 대해서는 세액공제를 받을 수 없다.
세율 적용 시 주택수 계산 특례는 납세자가 법적 요건을 갖춘 상속주택을 보유하고 특례를 신청하는 경우, 상속주택을 주택수에서 제외해 3주택 이상에게 적용되는 중과세율(0.5%~5%) 대신 기본세율(0.5%~2.7%)을 적용받을 수 있도록 하는 제도다."
-경기도 읍·면지역에 소재하는 3억원 이하 주택도 지방 저가주택으로서 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는지?
"수도권에 소재하는 주택은 1세대 1주택자 특례 적용대상인 지방 저가주택에 해당하지 않으며,수도권에는 수도권정비계획법에 따라 서울특별시와 인천광역시, 경기도가 포함된다. 다만 올해부터는 예외적으로 수도권 중 인구감소지역이면서 접경지역에 소재(경기 연천군, 인천 강화군·옹진군)하는 지방 저가주택에 대해서는 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있다."
-지방 저가주택을 2채 이상 소유하고 있는 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는지?
"지방 저가주택을 2채 이상 소유하고 있는 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 없다."
-일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택을 모두 보유하고 있는 경우에도 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는지?
"1세대 1주택자 특례 요건을 갖춘 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택을 함께 보유한 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있다."
-1세대 1주택자 특례가 적용되는 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택은 과세를 하지 않는 것인지?
"1세대 1주택자 특례가 적용되는 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택은 과세표준에 합산해 세액계산하므로 종합부동산세가 과세된다. 다만 해당 납세자를 1세대 1주택자로 인정해 기본 공제(12억) 및 연령·보유기간에 따른 세액공제를 적용받을 수 있다. 다만, 특례 주택에 해당하는 과세표준에 대해서는 세액공제를 받을 수 없다."
