6월1일 현재 임대 중으로 합산배제 신고기간 종료일까지 재등록땐 합산배제 대상

기존 합산배제 적용 주택, 요건 미충족땐 합산배제 대상 '제외'하는 신고해야

 

국세청은 올해 종합부동산세 합산배제 및 과세특례 적용이 예상되는 7만여 명에게 신고(신청) 안내문을 발송했다고 11일 밝혔다. 종합부동산세 합산배제 및 과세특례를 적용받기 위해서는 오는 16일부터 내달 4일까지 합산배제 및 과세특례를 신고(신청)해야 한다.

 

임대주택, 사원용주택, 주택신축용 토지 등은 합산배제 신고 시 과세대상에서 제외되며, 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 및 부부 공동명의 주택은 특례 신청 시 1세대 1주택자 계산방식의 혜택을 적용받는다.

 

다음은 11일 국세청이 밝힌 합산배제 및 과세특례 신고(신청)관련 주요 Q&A이다.

 

[합산배제 및 특례 일반]

 

-올해 종합부동산세 정기분 고지는 언제 하는지?

"올해 종합부동산세 정기분 고지서는 11월 23일경 발송될 예정이며, 납부기간은 12월 1일부터 12월 15일까지다."

 

-합산배제 및 과세특례 신고(신청)는 어떻게 하는지?

"신고서를 작성해 서면으로 신고하거나 홈택스 이용이 가능하다.

구 분	신고 서식
합산배제 주택	·임대주택 합산배제(변동)신고서 ·사원용주택등 합산배제(변동)신고서
합산배제 토지	·주택신축용토지 합산배제(변동)신고서
부부 공동명의 특례	·종합부동산세 공동명의 1주택자 특례(변경)신청서
일시적 2주택 등 특례	·1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 신청서
무허가주택 부속토지 등	·세율 적용 시 주택 수 산정 제외 신청서
법인 일반세율 적용	·법인 주택분 종합부동산세 일반 누진세율 적용 신고서

*접근경로:홈택스 ≫ 세무서식(우측하단) ≫ 종합부동산세법, 조세특례제한법

또한 홈택스 이용 시 과세물건 명세 조회와 합산배제 자가진단, 모의 세액계산 등 각종 신고 도움 서비스를 통해 보다 쉽게 신고 할 수 있다. 홈택스에서 로그인한 후 국세증명·사업자등록·세금관련 신청/신고,  종합부동산세 관련 신청/신고, 각 신고(신청) 메뉴 순으로 선택하면 된다."

 

[합산배제 관련]

 

-아파트는 합산배제 임대주택으로 적용받을 수 없는지?

"아파트의 경우 '민간임대주택에 관한 특별법' 개정으로 매입임대 주택 유형은 합산배제를 적용받을 수 없고, 건설임대 주택 유형을 장기 임대하는 경우에는 합산배제를 적용받을 수 있다. 이와 관련, 2018년 4월1일~2020년 8월17일 사이 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택은 의무임대 기간 8년이며, 2020년 8월18일이후 등록신청한 경우는 의무임대기간 10년이다."

 

-자동말소된 임대주택을 재등록한 경우에 합산배제 적용을 받을 수 있는지?

(2018년 5월) A오피스텔 주택임대등록(단기 4년) → (2022년 5월) 임대주택 자동말소→ (2022년 7월) 장기임대주택 재등록(10년)

"자동말소된 임대주택이 과세기준일(6월1일) 현재 계속 임대 중인 경우로서, 합산배제 신고기간 종료일까지 임대주택을 재등록한 경우에는 합산배제 대상에 해당한다."

 

-지난해 합산배제 신고 후 변동사항이 없는 경우에도 올해 다시 신고해야 하는지?

"변동사항이 없는 경우에는 신고할 필요가 없다. 다만 기존에 합산배제를 신고한 납세자는 과세대상 물건에 변동사항(소유권․면적 등)이 있는 경우에만 신고기간 내에 물건 변동내역을 반영해 신고하면 된다.

또한 기존 합산배제 적용 주택이 임대료 상한을 초과하는 등으로 합산배제 요건을 충족하지 못하게 된 경우 합산배제 대상에서 '제외'하는 신고를 해야 한다."

 

-5층 이상 도시형 생활주택을 임대등록한 경우 합산배제가 가능한지?

"민간임대주택에 관한 특별법 개정(2021년 3월16일)에 따라 5층 이상 도시형 생활주택은 아파트에서 제외돼 민간임대주택 등록이 허용되며, 그에 따라 합산배제 역시 가능하다."

〈종부세 합산배제 임대주택 요건 변화〉 ○(’18.3.31.이전 임대등록) 단기 및 장기임대주택 합산배제 허용 ○(’18.4.1.이후 임대등록) 단기임대주택 제외, 장기일반민간임대주택만 합산배제 허용 ○(’20.7.11.이후 임대등록 신청) 장기일반민간임대주택 중 아파트 합산배제 제외 ○(’20.8.18.이후) 민특법 개정에 따라 아파트 장기일반민간임대주택 등록 폐지 ○(’21.3.16.이후)민특법 추가 개정에 따라 5층 이상 도시형 생활주택을 아파트에서 제외하여 민간임대주택 등록 허용 ⇒ 합산배제 가능

 

-합산배제 신고 후 법정요건을 미충족할 경우 불이익은?

"합산배제 신고 후 요건을 충족하지 못한 주택 및 토지에 대해서는 경감받은 세액과 이자상당가산액을 포함해 추가로 신고·납부해야 한다.이자상당가산액은 납부기한 다음날부터 고지일까지 1일 22/100,000 가산된다.

또한, 임대료 상한(5%) 요건을 위반한 경우에는 해당연도와 그 다음연도(총 2년간) 합산배제 적용 대상에서 제외된다."

 

-종합부동산세 부과 시 조정대상지역 판단하는 시점은?

"종합부동산세 과세기준일(매년 6월1일) 현재 기준으로 조정대상지역에 해당하는지 여부를 통해 판단한다."

 

-합산배제 임대주택 임대료 증액 5% 상한은 언제부터 적용되고 어떤 불이익이 있는지?

"2019년 2월12일 이후 최초 체결하는 표준임대차 계약을 기준으로 그 이후 임대차계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용된다.

임대보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 초과할 경우 과거 경감받은 세액과 이자상당가산액을 납부해야 하며 해당연도와 그 다음연도까지 총 2년간 합산배제 대상에서 제외된다."

 

-2018년 9월14일 이후 조정대상지역에 있는 주택을 취득했으나, 취득 계약은 2018년 9월13일 이전에 한 경우 장기일반민간임대주택으로 합산배제 적용이 가능한지?

"2018년 9월13일까지 조정대상지역 내 주택 취득을 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우 합산배제가 적용된다."

 

-임대사업자로 등록하기 이전에 임대한 기간도 의무 임대 기간에 포함되는지?

"임대기간은 임대사업자의 지위에서 임대한 기간을 뜻하며, 대사업자로 등록하기 이전의 임대기간은 합산배제 임대주택의 의무 임대기간에 포함되지 않는다."

 

-실제 주택임대를 하고 있음에도 임대업 등록을 하지못한 경우 합산배제 신고를 할 수 없는지?

"종부세 과세기준일(6월1일)현재 실제 주택을 임대하고 있는 납세자의 경우, 합산배제 신고기간 종료일(10월4일)까지 임대사업자(시·군·구)와 주택임대업 사업자(세무서)를 각각 등록하는 경우 합산배제 적용받을 수 있다."

 

-주택임대 사업자 등록은 물건지별로 각각 해야 하는지?

"주소지 관할 시·군·구청에서 본인 소유 임대주택을 일괄 등록할 수 있으며, 지방자치단체에서 발급한 임대사업자 등록증을 갖고 주소지 관할세무서에서 사업자등록을 하면 된다. 이와 관련, 2018년 4월2일부터는 주택임대사업자가 지방차치단체장에게 임대사업자 등록 신청 시, ‘세무서 사업자등록 신청서 제출’에 동의하는 경우 세무서를 방문 없이 신청정보를 주고받아 사업자등록 처리가 가능하다."