국세청, 7만여명에 신고(신청) 안내문 발송

공공성 있는 등록임대주택, 소유자 달라도 부속토지 합산배제

미분양된 분양전환공공임대주택, 2년간 한시 합산배제

전통사찰 보존지내 주택부속토지, 올해부터 합산배제 가능

사원용 주택 합산배제 '공시가격 6억원 이하'로 확대

 

기본공제금액 상향…국세청, 부부 공동명의 특례신청 취소 안내

 

올해 종합부동산세 합산배제 및 과세특례를 적용받기 위해서는 16일부터 내달 4일까지 홈택스 또는 세무서를 방문해 합산배제 및 과세특례를 신고(신청)해야 한다.

 

기존에 합산배제를 신고해 적용받았으나 요건을 충족하지 못해 합산배제를 받을 수 없거나, 기본공제금액 상향으로 부부 공동명의 특례 적용이 불리한 경우에는 합산배제 및 특례 제외 신고(신청)를 해야 한다.

 

국세청은 종부세 합산배제 대상 주택 소유자 3만9천명, 일시적 2주택자 1만7천명, 부부공동명의 특례 1만6천명 등 7만여 명을 대상으로 합산배제 및 과세특례 신고(신청) 안내문을 11일부터 발송한다고 밝혔다.

 

◆첫 신고나 물건 추가 때 합산배제 신고

합산배제 신고대상 물건은 임대주택, 사원용주택, 주택건설사업자가 주택건설을 위해 취득한 토지 등이며, 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택 및 부부공동명의 주택은 특례신청시 1세대1주택자 계산방식이 적용된다.

 

임대주택의 경우 과세기준일(6.1일) 현재 실제 임대하는 주택으로서, 신고기한 종료일인 10월4일까지 지자체 임대업등록과 세무서에 주택임대사업자등록을 마쳐야 한다.

 

특히 올해 초 서울 강남·서초·송파·용산구를 제외한 전 지역이 조정대상지역에서 해제됨에 따라 종부세 합산배제가 가능했으나, 2018년9월14일 이후 조정대상지역에서 신규 취득한 주택은 합산배제가 불가능하다.

 

사원용주택은 법령에서 정한 요건을 갖춘 사원용주택과 기숙사, 주택건설사업자의 미분양주택, 주택건설 멸실목적 주택, 등록문화재 주택 등이 포함되며, 주택건설용토지는 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위해 취득한 토지 가운데 취득일로부터 5년내 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받을 토지를 말한다.

 

이들 주택 및 토지에 대해서는 종부세 합산배제를 신고하면 종부세 과세대상에서 제외되며, 기존에 합산배제를 신청한 납세자는 계속 적용되기에 다시 신청하지 않아도 된다. 다만, 요건을 충족하지 못해 계속해 합산배제를 받을 수 없는 경우에는 제외 신고를 해야 한다.

 

올해부터는 공공성 있는 등록임대주택의 경우 소유자가 달라도 부속토지에 대한 합산배제가 적용되며, 공공임대사업자가 보유한 미분양된 분양전환공공임대주택의 경우 미분양일로부터 2년간 한시적으로 합산배제가 허용된다.

 

또한 전통사찰 보존지내 주택부속토지의 경우 연간 토지사용료가 해당 부속토지 공시가격의 2% 이하에 해당하면 합산배제가 가능하며, 공시가격 6억원 이하 사원용 주택도 합산배제 신청이 가능하다.

 

◆법인 일반세율 특례 신청, 주택수 관계없이 기본세율 적용

올해 6월1일 현재 부부가 공동으로 1주택만을 소유하고 다른 세대원이 주택을 소유하지 않고 있는 경우 특례를 신청하면 1세대1주택 계산방식이 적용된다. 부부 가운데 납세의무자는 지분율이 큰 자가 되며, 지분율이 동일한 경우에는 선택해 신청할 수 있다.

 

○종합부동산세 과세특례 적용 및 미적용시 차이

구분	특례 적용(‘23.6.1.기준 판단)	특례 미적용
납세의무자	지분율이 큰 자(같은 경우 선택)	각각 납세의무자
공제금액	12억 원	각각 9억 원씩
세액공제	가능(최대 80%, 납세의무자 연령 및 보유기간 기준)	-

<자료-국세청>

 

1주택을 공동 소유한 부부가 특례를 미 신청하면 각각 납세의무자가 되고 9억원씩 공제되는 반면, 특례 신청시 지분율이 큰 납세의무자에게 12억원이 공제된다. 또한 최대 80%까지 세액공제 혜택이 부여된다.

 

특히 올해 기본공제 금액이 개인의 경우 6억원에서 9억원으로, 1세대1주택자는 11억원에서 12억원으로 상향됨에 따라 특례를 신청하는 것이 오히려 불리할 수 있다. 기존에 특례를 신청한 경우 올해 자동 적용되기에 특례적용이 불리한 경우에는 반드시 취소신청을 해야 한다.

 

○1주택을 부부가 50:50 지분율로 공동소유하는 경우 표준 세부담 비교표

세액공제율* 공시가격	0%	20%	30%	40%	50%	60%	70%	80%
12~20.5억 원
20.6~25억 원	부부 각각 납부 (특례 미적용)가 유리
25.1~32.5억 원
32.6~44.1억 원
44.2~61.4억 원
61.5~239.7억 원				공동명의 1주택자 특례 적용이 유리
239.8~447.1억 원
447.2억 원~

<자료-국세청>

 

1세대1주택자가 기존 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득(일시적 2주택)하거나, 상속주택, 지방저가주택을 소유하는 경우 납세자 신청에 따라 1세대1주택 계산방식을 적용받을 수 있다.

 

○일시적 2주택 등 과세특례

구 분	특례 적용	특례 미적용
기본공제	12억 원	9억 원
세액공제	최대 80%	×

<자료-국세청>

 

○1세대 1주택자의 경우 연령별·보유기간별 세액공제 합계 최대 80% 적용

연령	60세 이상∼65세 미만	65세 이상∼70세 미만	70세 이상
공제율	20%	30%	40%
보유기간	5년 이상∼10년 미만	10년 이상∼15년 미만	15년 이상
공제율	20%	40%	50%

<자료-국세청>

 

신청대상은 과세기준일인 6월1일 현재 다음과 같은 주택을 보유한 경우 과세특례를 신청할 수 있다.

 

○일시적 2주택 과세특례 신청대상

◾(일시적 2주택) 1세대 1주택자가 기존 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체 취득하여 과세기준일 현재 일시적으로 2주택이 된 경우로, 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우 ◾(상속주택) 1주택자가 상속을 원인으로 취득한 주택으로서 과세기준일(6.1.) 현재 아래 어느 하나에 해당하는 주택 ㉠상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 주택 ㉡상속지분이 전체 주택 지분의 40% 이하인 주택 ㉢상속받은 주택 지분에 해당하는 공시가격이 수도권 6억 원, 수도권 밖 3억 원 이하 주택 ◾(지방저가주택) 수도권 및 광역시·특별자치시(소속 군, 읍·면지역 제외) 외의 지역, 수도권 중 인구감소&접경지역(인천 강화·옹진, 경기 연천) 공시가격 3억 원 이하인 주택 1채

<자료-국세청>

 

다만, 일시적 2주택자가 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 처분하지 않은 경우 경감받은 세액과 이자상당액이 부과된다.

 

또한 상속주택, 무허가주택의 부속토지를 소유한 납세자는 과세특례를 신청하면 해당 물건의 세율적용시 주택수 산정에서 제외한다. 1세대1주택자가 아니라도 5년이 경과하지 않은 상속주택이나(상속지분 40% 이하) 토지를 사용할 수 있는 권원이 없는 자가 허가 또는 신고를 하지 않고 거눅해 사용 중인 주택의 부속토지는 주택수 산정 특례를 신청할 수 있다.

 

법인 일반세율 적용 특례를 신청하면 주택분 종합부동산세 계산시 법인 등에 대해서는 단일세율(2.7%, 5%)이 적용되고 기본공제 및 세부담 상한 적용이 배제된다.

 

다만 △공공주택특별법에서 정하는 공공주택사업자 △상속증여세법에서 정하는 공익법인 등(종교단체 포함) △주택법, 도시정비법 등에서 정하는 재건축･재개발 사업시행자 및 주택조합 △민간임대주택에관한특별법 상 건설임대주택사업자 △주택공동사용․취약계층 주거지원 등을 목적으로 하는 사회적기업 육성법상 사회적기업 또는 협동조합 기본법 상 사회적협동조합 △종중(宗中) 등이 일반세율 특례 적용을 신청하면, 일반누진세율·기본공제·세부담상한 등을 적용해 세액을 계산한다.

 

특히 올해부터는 법인 일반세율 특례를 신청하는 경우 주택수와 상관없이 중과세율(0.5~5%)이 아닌 기본세율(0.5~2.7%)이 적용된다.

 

상증법에서 정하는 공익법인(종교단체·교육단체 포함)이 공익목적 외의 용도로 주택을 보유하고 있는 경우에는 종전처럼 주택수에 따라 기본세율(2주택 이하) 또는 중과세율(3주택 이상)이 적용된다.

 

한편, 국세청은 이번 종부세 합산배제 및 과세특례 신청기간을 맞아 ‘주택임대사업자용’, ‘주택건설사업자용’으로 세분화한 납세자 유형별 맞춤 안내문을 11일부터 발송했다.

 

맞춤형 안내문에서는 종전의 단순법령 나열 형식의 안내문 분량을 대폭 축소했으며, 개별 납세자에 꼭 필요한 내용으로만 안내문을 구성했다.

 

부부 공동명의자에게는 특례 맞춤형 안내도 제공해 기존에 특례를 신청한 납세자 가운데 기본공제 상향으로 불리할 수 있는 경우에 한해 특례 취소신청 안내문을 발송했다.

 

특례 신청 또는 취소신청은 홈택스에서 간편하게 신청할 수 있으며, 세무서를 방문해서도 가능하다.