한국조세연구원(원장·송대희)은 지난달 29일 조세연구원 10층 회의실에서 농촌경제의 활성화를 위해 추진중인 '농촌주택 취득에 대한 양도세 감면방안' 공청회를 개최했다. 이날 노영훈 조세연구원 연구위원은 제도의 도입과 관련한 실효성 및 주택 관련 양도세제 개편방안에 대해 설명했다.
또 참석한 각계 관계자들은 이 제도 하나만 가지고는 농촌경제를 살릴 수 없다며 제도 시행에 앞서 충분한 보완이 이뤄져야 할 것이라는 의견 등을 제시했다. 발표 및 토론내용을 요약했다.<편집자 주>


▶노영훈 한국조세연구원 연구위원
최근 산업화·도시화의 추세는 농촌의 공동화현상을 만들고 있으며, 이 지역 경제는 침체를 벗어나지 못하고 있다. 특히 도시지역이 확대되고, 도시지역으로의 인구이동에 따른 도시화율이 90%(2001년 기준)대에 근접하면서 농촌지역의 경제활동이 비농업 중심으로 변화하면서 이농현상으로 인한 농촌주택의 공가·폐가화가 심화되고 있다. 이에 따라 농촌경제 활성화를 위해 이 지역에 도시자본을 끌어오는 방안으로 농촌주택 양도세 감면안이 심도있게 논의되고 있다. 현재 추진·검토중인 농촌주택 양도세 특례방안은 '연고권 없는' 농촌지역에 소재하는 주택을 구입하는 경우라도 향후 도시지역 소재 주택처분(양도)시 농촌주택을 당해 세대구성원이 소유한 주택으로 계산하지 않도록 특례를 만들고, 도시지역 소재 주택에 대한 1세대1주택 양도세 비과세 혜택을 유지토록 한다는 것이 주요 골자다. 결국 현행 제도하에서 농촌주택을 추가로 구입할 경우에는 기존 도시지역소재 주택에 대한 1세대1주택 양도세 비과세 혜택이 배제됨에 따른 불이익을 없애서 도시민의 농촌지역 투자를 촉진하기 위한 제도이다.

현재 농촌주택 양도세 감면정책 대안은 정부와 국회에서 각각 제시한 두가지 안이 있다. 우선 ①2002.10.14 조세특례제한법 중 개정법률안으로 의원발의된 案이다. 이 안은 국내에 1주택을 소유한 1세대가 ▶수도권과 광역시를 제외한 면지역에 소재하는 ▶대지면적이 660㎡(200평)미만이고 주택의 연면적이 150㎡(45평)미만이며 양도가액(건물·대지 실지거래가액)의 합계액이 2억원을 초과하지 않는 주택을 ▶일정시한(2007.12.31까지)내에 추가 취득해 3년이상 보유한 경우에는 1세대1주택소유자로 보아 양도소득세를 면제할 수 있는 특례규정을 신설하는 것이다. 나머지는 ②본 연구위원이 지난해 의원입법안을 보완해 내놓은 案이다. 이 대안은 농촌지역외의 지역(이하 '도시지역')에 무주택 또는 1주택을 소유한 세대가 ▶수도권과 광역시 외의 면지역 중 도시지역·토지거래 허가구역·양도세 투기지역·투기 과열지구 등을 제외한 지역에 소재하는 ▶대지면적이 660㎡(200평)미만이고(주택의 연면적이 116㎡(35평)미만이며), 양도가액(건물·대지 기준시가)의 합계액이 5천만원을 초과하지 않는 단독주택을 ▶일정시한(2005.12.31까지)내에 신규 취득해 5년이상 보유한 이후 양도하는 경우에는 도시지역내 주택을 양도하는 경우에, 국내에 1세대1주택 소유자로 봐 양도소득세를 비과세할 수 있는 특례규정을 신설하자는 것이다.

이와 함께 농촌주택 취득시 양도세 감면대상이 되는 예상 농촌지역내의 용도전환, 지목 변경, 토지 이용과 관련한 각종 규제조치가 완화되지 않으면 특정자산의 가격 상승을 주된 목적으로 취득한 후 활용치 않는 단순 소유주 변경에 그칠 가능성이 높다고 생각한다. 따라서 정책의 실효성을 높이면서 부작용을 최소화하기 위해서는 대상지역 및 주택유형, 규모, 취득자 범위 등을 적절히 선정해야 한다.

또 제도 도입시 서울로 연결된 주요도로변의 강원·충청도 일부와 제주를 중심으로 별장, 전원주택 등을 마련하기 위한 거래가 활성화될 것이고, 동시에 투자측면도 고려돼 농촌주택과 토지의 가격상승효과도 발생할 것이다. 이에 따라 투자가 아닌 '투기'를 우려할 정도로 지가가 급등하지 않도록 정책당국이 직접 나서 농촌지역별 택지시장의 수급상황을 정확히 모니터링하면서 시장개입을 할 수 있는 유인책을 마련해야 한다. 또 이를 위한 방안으로 ▶기존농촌주택 외 신·증축주택 및 농촌아파트 포함 여부 ▶별장용 주택의 지방세 중과 제외 여부 ▶도시거주자로 대상을 제한하는 여부 등을 면밀히 검토해야 할 것이다.

이와 함께 농촌경제가 활성화하기 위해서는 생산, 소비 등 모든 경제활동이 가능한 공간구조가 설계되려면 인구의 유입이 있어야 가능하다. 또 교육과 일자리 문제 해결없이는 인구유입을 통한 지역경제 활성화를 기대할 수 없다. 따라서 현행 주택 관련 양도소득세제는 거주요건을 보지 않고 주거와 소유의사 결정을 이원화시켰기 때문에 자가거주율이 하락하는 등의 문제점을 야기해 정책실효성에 기여하지 못했고, 양도시기의 인위적 조정으로 투자의사 결정에 왜곡돼 경제적 효율성도 저해되고 있다. 이런 문제점을 해결하기 위한 양도세제의 장기 개편방안으로 자신이 직접 거주하는 주거주주택(Prinmary  residence)을 지정토록 하고, 이 주택의 처분시 실현된 자본이득에만 100% 세액감면과 연간일정액 소득공제 등으로 조세지원을 하는 것이 바람직하다.

이밖에 주택에 대한 양도세제가 실효성을 회복하기 위해서는 현행의 기준시가적용 과세원칙에서 실거래가액 적용 과세원칙으로의 전환을 위한 준비작업도 동시에 진행할 필요가 있다.