국세청, '양도세 월간 질의 TOP10'

 

약정서에 내용 명시땐 양도세까지 양도가액에 합산…내용 없으면 '증여'로 간주

실취득가액 미확인 주택 취득가액 산정, 매매사례가액·감정가액·환산취득가액 順

노후주택 보일러·씽크대·장판·벽지 교체시 필요경비 공제 가능?…자본적 지출만

이혼에 따른 재산분할로 취득한 주택의 최초 취득시기는 ‘전 배우자 명의 취득시’

 

가격 상승이 예상되는 아파트 분양권 양도과정에서 매도자가 매수자에게 자신의 양도소득세를 대신 부담토록 하는 경우가 심심찮게 발생하는 가운데, 실제로 매수자가 양도세를 대신 부담했다면 양도소득세 계산은 어떻게 해야 할까?

 

매매계약 체결과정에서 이같은 내용을 약정서에 명시한 경우와 그렇지 않았을 때로 극명하게 엇갈린다.

 

우선 양도소득세를 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실제 지급했다면, 해당 양도소득세도 전체 분양권 양도가액에 포함해야 한다. 매매약정 내용에 이같은 내용 없이 매수자가 양도소득세를 대신 납부했다면 이는 양도자에게 증여한 것으로 간주돼 별도로 증여세가 과세된다.

 

국세청은 22일 양도소득세에 대한 국민들의 높은 관심을 반영해, 실생활에 도움이 되는 ‘양도소득세 월간 질의 TOP 10’ 제 6회분을 제작·배포했다.

 

앞서처럼 부동산 양수도 과정서 매도자의 양도소득세를 매수자가 부담할 경우 전체 부동산 양수가액이 높아지기 때문에 반드시 주의해야 한다.

 

매도자의 요구로 인해 부동산 취득 과정에서 실지거래가액과 다르게 다운계약서를 작성하는 사례도 발생하고 있다.

 

그러나 부동산 다운계약서는 판 사람과 구매한 사람 모두에게 불이익이 돌아가기에 포기하는 편이 낫다.

 

우선 거짓으로 부동산계약서(다운·업)를 작성할 경우 양도자의 경우 1세대1주택 비과세 혜택은 물론 8년 자경농지 감면요건 충족시에도 이같은 비과세·감면이 배제된다. 양수자의 경우에도 양수한 부동산을 향후 양도시 비과세·감면 규정 적용 배제가 동일하게 적용돼 양도소득세를 추징하게 된다.

 

비과세·감면 적용 배제 뿐만 아니라 가산세도 부과된다. 무(과소)신고한 납부세액의 최고 40%에 해당하는 가산세가 부과되며, 납부하지 않은 과소신고세액의 무(과소) 납부일 수당 0.022%에 해당하는 가산세까지 물게 된다.

 

과태료도 부과된다. 지방자치단체 실거래신고 관련 담당부서에서 ‘부동산거래신고 등에 관한 법률’에 따라 부동산 등 취득가액 5% 이하에 해당하는 과태료 부과 처분을 내린다.

 

이처럼 허위 계약서 작성은 양도자와 양수자 모두 무거운 처벌을 내리고 있는 만큼, 성실신고하는 것이 미래의 위험을 피하는 가장 최선의 방법이다.

 

또한 부동산 취득 및 양도과정에서 발생하는 취득세·중개수수료·양도소득세 신고비용의 경우 양도소득세 계산시 공제가 가능하기에, 해당 비용에 대한 지출증빙은 반드시 꼼꼼하게 보관해야 한다.

 

한편, 상속받은 주택의 취득가액에 대한 계산시에는 상속개시일 현재의 시가가 곧 상속주택의 취득가액이 된다.

 

일례로 A씨가 2021년 7월 부친의 사망에 따라 주택을 상속받았는데, 상속개시일 현재 해당 주택의 시가는 8억원이다. 다만, 해당 주택은 부친 생존시인 2012년 1월 2억원에 취득했다.

 

A씨는 부친 사망으로 상속받은 주택을 올해 12월 양도할 계획으로, 해당 주택의 취득가액은 상속개시일 현재 시가인 8억원으로 봐 양도소득세를 계산해야 한다.

 

수십년 전 주택을 취득했으나 해당 주택의 취득가액을 확인할 수 없을 때는 어떻게 해야 할까?

 

B씨는 자신이 살던 주택을 올해 7월 15억원에 양도했는데, 문제는 취득 당시 매매계약서를 분실해 취득가액을 확인할 수 없는 데다 당시의 매매사례가액·감정가액도 없는 상태다.

 

주택 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 1) 매매사례가액, 2) 감정가액, 3) 환산취득가액을 순차적으로 적용하게 되며, B씨의 경우  매매사례가액과 감정가액이 없기에 환산취득가액을 적용해 최종 취득가액을 산출하게 된다.

 

B씨의 환산취득가액은 ‘양도당시 실지거래가액(15억원)×(취득당시 기준시가(2억원)/양도당시 기준시가(10억원)’ 산식을 적용하면 3억원이 된다.

 

오래된 주택을 취득하면서 각종 시설물을 교체하는 사례가 많은데, 이 경우도 꼼꼼한 체크가 필요하다.

 

C씨의 경우 주택을 취득하면서 오래된 보일러와 씽크대, 장판·벽지 등을 교체했는데, 향후 해당 주택을 양도할 경우 이같은 교체비용을 양도세 계산시 공제받을 수 있는지 궁금했다.

 

이와 관련해 현행 세법에서는 주택 양도시 자본적 지출에 대해서는 필요경비로 인정하는 반면, 수익적 지출에 대해서는 인정하지 않고 있다.

 

자본적 지출은 자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비 등을 말하며, 수익적 지출은 정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시킨다기 보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 비용으로 정의하고 있다.

 

 

이에 따라 C 씨가 지출한 교체 비용 가운데, 자본적 지출에 해당하는 보일러 교체비용은 필요경비로 인정되나, 씽크대·장판·벽지 교체비용은 수익적 지출로 보아 필요경비로 공제되지 않는다.

 

이혼에 따른 재산분할이 흔한 요즘, 재산분할로 취득한 주택에 대한 취득시기를 묻는 질문도 심심찮게 이어지고 있다.

 

D씨는 2013년 5월 혼인한 후 3년 뒤인 2016년 8월 배우자 명의로 주택을 취득했으나, 올해 6월 협의이혼 과정에서 재산분할청구권을 행사해 자신의 명의로 변경했다.

 

D씨는 해당 주택을 올해 10월 양도할 예정이나, 1세대1주택 비과세를 받기 위해서는 주택을 2년 이상 보유·거주해야 한다는 세법규정 탓에 양도를 머뭇거리고 있다. D씨처럼 배우자 명의로 소유하던 주택을 재산분할로 취득한 경우 자신의 명의로 변경된 후 2년 이상 보유·거주해야 비과세를 받을 수 있을까?

 

정답은 당초 계획했던 대로 올해 10월에 양도해도 무방하다. 현재 세법에서는 혼인 중에 취득한 부부공동재산을 이혼에 따른 재산분할청구권을 행사해 소유권을 취득한 경우 1세대1주택 비과세 보유기간을 소유권을 이전해 준 전 배우자의 당초 취득시기부터 기산하고 있다.

 

이에 따라 D씨의 주택취득시기는 전 배우자 명의자로 취득한 2016년 8월이기에 2년 이상 보유기간을 충족한 것으로 보며, 2017년 8·2대책 이전에 해당 주택을 취득했기에 거주 요건 또한 필요없다.

 

한편, 이같은 양도소득세 실사례에 대한 질의·답변은 이달 22일 국세청 누리집(www.nts.go.kr→국세신고안내→양도소득세 월간 질의 TOP 10)에 게시된다.