환산취득가액 신고는 실제 취득가액 확인 어려운 경우에 한정

 

리모델링을 준비하는 납세자라면, 증빙없는 공사비나 집기·비품처럼 자산의 가치 증가와 관련없는 지출은 필요경비에 해당하지 않기에 주의해야 한다.

 

 

이몽룡씨는 2021년 5월 취득한 A모텔을 리모델링해 2024년 9월 양도했다. 이 씨는 특수관계자가 운영하는 공사업체에 리모델링 공사를 의뢰하고 계약서상 공사비용 18억원 전부를 필요경비로 신고했다.

 

국세청은 그러나 계약서상 공사 금액이 실제 공사비용으로 지출한 금액보다 과다하게 부풀려진 사실을 확인했으며, 현장조사를 통해 리모델링 공사 과정에서 집기·비품 등이 함께 교체되었고, 공사비용에 집기·비품의 구매대금이 포함된 사실을 파악했다.

 

국세청은 이에따라 이 씨가 필요경비로 신고한 리모델링 공사비 가운데 지출사실이 확인되지 않은 공사비용 6억원과 집기·비품 구매대금 등 자본적 지출액에 해당하지 않는 공사비용 4억원을 필요경비에서 부인하고 4억5천700만원의 양도세를 추징했다.

 

이와관련, 양도세 신고시 필요경비로 인정받기 위해서는 적격 증빙서류를 수취 보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의해 확인되어야 한다. 또한 자산의 내용연수를 연장시키거나 가치를 증가시키는 목적으로 지출하는 수선비 등 자본적 지출액에 해당해야 필요경비로 인정되는 점도 반드시 유의해야 한다.

 

실제 취득가액이 확인되는 경우에는 환산취득가액을 적용해 공제할 수 없는 점도 꼼꼼히 살펴야 한다.

 

 

한누리씨는 2002년 7월 A 상가를 분양받아 2024년 10월 양도했다. 한 씨는 취득한 지 오래된 A상가의 취득가액(분양가)을 과세당국이 확인하기 어려울 것이라고 생각해 양도소득세를 줄일 의도로 환산취득가액을 적용해 신고했다.

 

국세청은 그러나 A상가의 취득 당시 분양계약서와 취득세 과세표준 신고내역 등을 통해 실제 취득가액인 분양가액을 확인할 수 있었으며, 분양법인의 세금계산서 발급내역과 장부상 분양금액을 확인해 해당 금액이 제출받은 분양계약서상의 분양가액과 일치한다는 사실도 파악했다.

 

결국 국세청은 A상가의 실제 분양가액이 6억원임을 확인한 후 환산취득가액인 10억원을 부인하고, 실제 취득가액 6억원을 적용해 양도세 1억2천900만원을 추징했다.

 

양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제하는 취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정해 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용하도록 소득세법에선 규정하고 있다.

 

한 씨의 사례처럼 실지거래가액을 확인할 수 있음에도 환산취득가액으로 신고하는 경우 국세청은 실제 취득가액으로 양도소득세를 재계산해 과세하고 있다.