"옥탑방 2~3평 때문에 세금 3~4억여원을 더 내게 생겼는데, 온당한 것이냐?" "옥탑방 몇 평 때문에 적게는 두 배에서 많게는 수백 배의 세금을 더 내야 한다. 이게 공정한 사회냐?"

 

다가구주택의 맨 꼭대기 층에 있는 옥탑방을 놓고 논란이 뜨겁다. 과거에는 3~4층짜리 다가구주택의 옥상에 주로 물탱크가 있었는데, 이 물탱크가 사라진 후 창고용으로 2~3평 규모의 조그만 건물이 생겼다.

 

차츰 시간이 지나면서 이 창고용 건물을 증축해 10평 이하의 옥탑방을 만들어 임대하는 사례가 나타났고, 요즘 상당수 다가구주택의 옥탑방은 정식 임대차계약까지 체결하는 등 주거용으로 사용되고 있는 실정이다.

 

당초 무허가 건물이던 옥탑방은 정부가 지난 2006년 '특정건축물 정리에 관한 특별조치법'을 통해 사용승인을 내주기도 했다.

 

◆문제 터진 다가구주택 맨 꼭대기 '옥탑방'
그런데 지난해부터 옥탑방을 증축해 주택으로 사용한 다가구주택에서 세금 문제가 터졌다. 서울지방국세청이 다가구주택에 대한 폐해를 분석한 후, 옥탑방을 주택으로 사용하는 다가구주택을 다세대주택으로 봐 1세대1주택 특례를 배제하고 중과세를 했기 때문이다.

 

특히 이 과정에서 실제 주택 용도로 사용했는지 여부에 상관없이 옥탑방의 면적이 건축면적의 8분의 1을 초과했다는 이유로 비과세를 배제한 사례도 있었던 것으로 드러났다.

 

법령상 다가구주택은 ▷주택으로 쓰이는 층수가 3개 층 이하이고 ▷1개동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하이고 ▷19세대 이하가 거주할 수 있는 건물을 말한다.

 

반면 다세대주택은 ▷주택으로 쓰이는 1개동의 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이고 ▷주택으로 쓰이는 층수가 4개 층 이하인 주택을 말한다.

 

또 법령상 옥탑은 건축면적의  8분의 1을 초과하면 층수에 산입된다.

 

옥탑방을 창고로 쓰느냐 증축해 주택으로 쓰느냐에 따라 다가구주택 또는 다세대주택이 될 수 있고, 또 1세대1주택 비과세 특례를 받느냐 그렇지 않고 중과세 되느냐 등 현격한 차이가 발생하는 것이다.

 

문제는 이렇게 다가구주택의 맨 윗층 옥탑방을 증축해 주택으로 사용하는 케이스가 매우 많고 이에 대해 중과세가 이뤄지면서 관련세금이 적게는 2배에서 많게는 수백배 늘어난다는 점이다.

 

실제 올해 4월과 8월, 9월 조세심판원에 청구된 사건만 봐도 옥탑을 주택으로 봐 양도세를 수억원씩 물리고 있다.

 

◆옥탑방이 왜?…서울청, 지난해 국토부 질의회신 후 다세대주택으로 과세 
그동안은 잠잠했던 옥탑방 문제는 지난해 왜 불거졌을까?

 

조세심판원 결정문에 따르면, 서울지방국세청은 지난해 5월 국토교통부에 질의를 해 회신을 받는다.

 

내용은 ▷허가받지 않고 증축한 옥탑이 건축면적의 8분의 1을 초과한 경우 층수에 산입해야 하는지 ▷옥탑이 층수에 산입되는 경우 주택으로 사용하는 층수가 4층 이상이 돼 다가구주택의 요건을 충족하지 못하는 것인지 여부였다.

 

국토부 회신은 층수에 산입되고 다가구주택으로 볼 수 없다는 내용이었다.

 

이후 서울청은 옥탑방이 건축면적의 8분의 1을 초과하는 다가구주택 중 세금부과 해당 건에 대해 조치에 나선 것으로 알려졌다. 이후 다른 지방청의 교차감사에서도 옥탑방과 관련한 다가구주택의 중과세 조치가 이어졌다.

 

◆납세자.세무사들 "옥탑방을 주택으로 볼 수 있냐" 반발
이같은 세금부과 조치에 대해 납세자들과 세무대리인들은 반발하고 있다.

 

다가구주택의 현실을 무시한 행정이며, 심지어 옥탑방이 건축면적의 8분의1을 초과했다는 이유로 무거운 세금을 물리는 것은 공정하지 않다는 것이다. 또한 옥탑방을 과연 주택으로 볼 수 있느냐는 근본적인 문제제기도 하고 있다. 

 

한 세무사는 "공부상 엄연히 다가구주택으로 표기돼 있는데 옥탑방 때문에 다세대주택으로 봐 비과세를 배제하고 중과세한다는 게 말이 되느냐. 세금이 10배 가량 더 나왔다"면서 "옥탑방을 몇 년 내내 주택으로 사용한 것도 아니다"고 사례를 공개했다.

 

다른 세무사는 "취사시설도 없는 옥탑방에 대해 단지 건축면적의 8분의 1을 넘었다는 이유로 몇십만원에 불과한 세금을 취소하고 1억원이 넘는 세금을 부과했다"고 지적했다.

 

또다른 세무사는 "주택과 주거의 개념을 명확히 구분해야 한다"며 "현재의 주거 실상을 감안해 옥탑방을 증축해 주택으로 사용한 게 명확하다면 1세대1주택 비과세 특례를 배제할 게 아니라 옥탑방 부분만 과세하는 방향으로 모색해야 한다"고 주장했다.

 

세무사들은 옥탑방을 주택으로 판정하기 위해서는 1세대가 장기간 거주할 수 있는 주택이 되기 위한 독립성 확보가 반드시 전제돼야 한다고 입을 모은다. 주방과 침대를 놓을 수 있는 방, 화장실과 욕실, 출입구 등이 모두 독립돼 있어야 한다는 것.

 

실제 대법원 판례도 주택의 정의를 구조.기능이나 시설 등이 식사, 배설, 수면 등을 해결할 수 있는 침실, 주방 및 식당, 화장실 겸 욕실 등과 같은 공간과 시설로 이뤄져 독립된 주거가 가능한 형태를 갖추고 있으며, 언제든지 용도나 구조변경 없이 주거용으로 사용할 수 있고, 제3자에게 주거용 건물로 양도할 수 있어야 한다고 판시했다.

 

◆서울청 "옥탑방, 실제 용도 확인해서 판단"
서울청 관계자는 "다가구주택으로 허가를 받은 후 나중에 불법으로 용도변경을 하는 등 악용 사례가 많아 분석에 들어가면서 관련내용에 대해 국토부에 질의를 하게 됐다"고 밝혔다.

 

이 관계자는 "옥탑방이 8분의 1을 초과하느냐 이 문제를 떠나서 옥탑방을 주택으로 사용했는지 창고로 사용했는지 현장확인을 통해 판단한다"면서 "실지용도가 창고였다면 다가구주택으로 인정한다"고 해명했다.

 

이어 "옥탑방이 건축면적의 8분의 1을 초과할 경우 대부분 현지확인을 통해 확인하고, 그 외 주민등록 여부, 전력사용량, 수도 사용량 등을 참고해 주택 여부를 판단한다"고 덧붙였다.

 

◆옥탑방 심판사건…대부분 과세관청 '승'
옥탑방을 건축면적의 8분의 1이 넘게 증축해 실제 주택으로 사용한 경우는 다가구주택으로서 비과세 특례를 적용받기는 힘들어 보인다. 유사 과세처분에 대해 조세심판원이 계속 과세관청의 손을 들어주고 있기 때문이다. 또한 최근 지방법원에서도 유사사건에 대해 과세관청이 승소한 것으로 전해졌다.

 

이와 관련해 세무대리계에서는 집단소송 움직임이 일고 있다. 한 세무사는 "규정과 세무행정이 현실과 너무 동떨어져 있다"며 "현재 몇몇이 집단소송을 논의 중이다"고 귀띔했다.